2026 등기부등본 발급 방법과 보는 법｜인터넷등기소 수수료·갑구 을구·위험한 등기 총정리
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등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 발급받을 수 있고, 수수료는 열람 700원, 발급 1,000원입니다. 정식 명칭은 "등기사항전부증명서"이며, 그 집의 주인이 누구인지(갑구), 대출이나 전세권 같은 권리가 얼마나 걸려 있는지(을구)를 보여주는 부동산의 이력서입니다. 발급 방법부터 보는 법, 꼭 피해야 할 위험한 등기까지 정리했습니다.
등기부등본 인터넷 발급 방법
- 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에 접속해 로그인합니다. (비회원도 일부 이용 가능)
- 부동산 등기 → 열람하기 또는 발급하기를 선택합니다.
- 도로명주소나 지번으로 부동산을 검색합니다. 아파트는 "집합건물"을 고르고 동·호수까지 정확히 선택합니다.
- 등기기록 유형을 고릅니다. 처음 확인할 때는 "말소사항 포함"으로 보면 과거에 있었다가 지워진 권리까지 볼 수 있어 이력을 파악하기 좋습니다.
- 수수료를 결제하고 열람·출력합니다.
인터넷 외에 등기소 방문 발급과 일부 주민센터·등기소의 무인발급기로도 발급받을 수 있습니다.
열람과 발급의 차이
| 구분 | 열람 | 발급 |
|---|---|---|
| 수수료 (인터넷) | 700원 | 1,000원 |
| 용도 | 내용 확인용 | 관공서·은행 제출, 계약 서류 등 공식 증명 |
| 법적 효력 | 없음 | 있음 |
전세·매매 계약 전에 내용을 확인하는 용도라면 열람으로도 충분합니다. 대출이나 관공서 제출처럼 서류가 필요할 때만 발급을 선택하세요.
등기부등본 구성 – 표제부, 갑구, 을구
| 구분 | 담긴 내용 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 표제부 | 건물 주소, 구조, 면적, 대지권(땅 지분) | 계약서 주소·동·호수·면적과 같은지 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 (소유자, 소유권 이전, 압류·가압류·경매 등) | 현재 소유자, 소유권을 제한하는 등기가 있는지 |
| 을구 | 소유권 이외의 권리 (근저당권, 전세권, 임차권 등) | 대출(근저당) 금액과 먼저 들어온 권리 |
아파트 등기부의 표제부는 건물 전체(1동)를 설명하는 부분과 해당 호수(전유부분)를 설명하는 부분으로 나뉩니다. 여기에 적힌 면적은 전용면적입니다(전용면적과 공급면적 차이 참고).
갑구 보는 법 – 진짜 주인과 소유권 제한
- 현재 소유자 : 갑구의 가장 마지막 소유권 이전 기록에 적힌 사람이 현재 소유자입니다. 계약하는 사람의 신분증과 반드시 대조하세요.
- 순위번호와 접수일 : 등기는 접수된 순서대로 권리의 순위가 정해집니다. 같은 부동산의 권리 중 먼저 접수된 것이 우선합니다.
- 소유권을 제한하는 등기 : 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정 등이 있으면 위험 신호입니다. 아래 표에서 뜻을 확인하세요.
을구 보는 법 – 대출과 먼저 들어온 권리
- 근저당권 : 집을 담보로 받은 대출입니다. 등기부에는 실제 대출금이 아니라 채권최고액이 적히는데, 보통 실제 대출금의 120~130% 수준으로 설정됩니다. 안전성을 따질 때는 채권최고액 기준으로 보수적으로 계산하세요.
- 전세권·임차권 : 먼저 들어온 세입자의 권리입니다. 내 보증금보다 순위가 앞섭니다.
- 말소된 기록 : 줄이 그어진 기록은 지워진(말소된) 권리입니다. 대출을 갚고 근저당을 말소한 경우처럼 현재는 효력이 없지만, 집의 대출 이력을 파악하는 데 도움이 됩니다.
꼭 알아야 할 위험한 등기 용어
| 등기 | 뜻 | 위험도 |
|---|---|---|
| 압류 | 세금 체납 등으로 국가·지자체가 재산 처분을 막아 둔 것 | 높음 |
| 가압류 | 채권자가 돈을 받기 위해 재산을 임시로 묶어 둔 것 | 높음 |
| 가처분 | 소유권 다툼 등으로 부동산 처분을 금지해 둔 것 | 높음 |
| 가등기 | 나중에 소유권 이전 등을 하기 위해 순위를 미리 확보해 둔 것 | 높음 |
| 경매개시결정 | 경매 절차가 시작되었다는 뜻 | 매우 높음 |
| 신탁 | 소유권이 신탁회사로 넘어간 상태. 집주인과 계약해도 효력이 없을 수 있음 | 높음 (신탁원부 확인 필수) |
| 임차권등기 | 이전 세입자가 보증금을 못 돌려받고 이사 나가며 권리를 남겨 둔 것 | 높음 |
| 근저당권 | 집을 담보로 한 대출 | 금액에 따라 판단 |
💡 특히 신탁등기가 되어 있으면 등기상 소유자는 신탁회사입니다. 이때는 신탁원부를 떼어 보고 신탁회사의 동의가 있는지 확인해야 합니다. 이를 모르고 원래 집주인과만 계약해 보증금을 잃는 사례가 많습니다.
등기부등본은 언제 확인해야 하나요?
| 시점 | 이유 |
|---|---|
| 계약 전 | 소유자, 대출 규모, 위험한 등기 여부를 확인하고 계약할지 결정 |
| 계약 당일 | 그 사이 새로운 권리가 생기지 않았는지 재확인 |
| 잔금 당일 | 잔금을 치르기 직전 마지막 확인 (새 근저당·압류 여부) |
등기부는 하루 사이에도 바뀔 수 있어서 한 번만 보고 끝내면 안 됩니다. 전세 계약이라면 등기부 외에도 확인할 것이 많으니 전세 계약 전 확인사항 체크리스트를 함께 보세요.
등기부에서 제공하는 "주요 등기사항 요약"을 함께 보면 현재 유효한 소유자와 권리를 한눈에 볼 수 있어 편리합니다. 다만 요약본은 참고용이므로 최종 판단은 전체 내용을 보고 해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 등기부등본 발급 수수료는 얼마인가요?
인터넷등기소 기준 열람 700원, 발급 1,000원입니다.
Q. 열람과 발급 중 뭘 해야 하나요?
계약 전 내용 확인은 열람으로 충분하고, 관공서·은행 제출용 공식 서류가 필요할 때만 발급하면 됩니다.
Q. 채권최고액은 실제 대출금인가요?
아닙니다. 보통 실제 대출금의 120~130% 수준으로 설정되는 최고 한도 금액입니다. 안전성은 채권최고액 기준으로 보수적으로 판단하세요.
Q. 등기부에 신탁이 있으면 계약하면 안 되나요?
무조건 안 되는 것은 아니지만, 신탁원부를 확인하고 신탁회사의 동의를 받은 계약인지 반드시 확인해야 합니다. 확신이 없다면 피하는 것이 안전합니다.
※ 2026년 9월 기준 대법원 인터넷등기소 이용 방법과 공개 자료를 바탕으로 정리했습니다. 수수료와 화면 메뉴는 바뀔 수 있으며, 본 글은 법률 자문이 아닙니다.