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전세 계약 전 확인사항 체크리스트｜등기부등본 보는 법부터 전세보증보험까지

전세 계약 전에는 ① 등기부등본 ② 전세가율(보증금이 집값에서 차지하는 비율) ③ 집주인의 세금 체납 ④ 전세보증보험 가입 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 그리고 잔금 날에는 전입신고와 확정일자를 바로 받아야 보증금을 지킬 수 있습니다. 계약 단계별로 확인할 것을 체크리스트로 정리했습니다.

1. 등기부등본 보는 법 – 갑구와 을구

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 발급받을 수 있습니다. 계약하는 날과 잔금 치르는 날, 두 번 확인하세요.

  • 표제부 : 주소, 면적, 건물 용도. 계약서 주소·호수와 같은지 확인
  • 갑구(소유권) : 집주인이 누구인지, 압류·가압류·가처분·경매개시결정 등이 있는지 확인. 계약하는 사람이 등기상 소유자와 같은지 신분증으로 대조
  • 을구(소유권 외 권리) : 근저당권(대출)이 얼마나 잡혀 있는지 확인. "채권최고액"이 실제 대출보다 크게 적혀 있으므로 이 금액을 기준으로 보수적으로 계산

2. 전세가율 계산 – 보증금이 안전한 수준일까?

(근저당 채권최고액 + 내 보증금 + 먼저 들어온 세입자 보증금) ÷ 집값을 계산해 보세요. 이 비율이 높을수록 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 매매 시세는 국토교통부 실거래가와 주변 시세로 확인하고, 비율이 지나치게 높다면(일반적으로 70~80%를 넘으면) 계약을 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.

다가구주택처럼 한 건물에 여러 세입자가 사는 경우에는 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계도 확인해야 합니다. 임대인에게 확정일자 부여 현황 등 선순위 임차 정보를 요청할 수 있습니다.

3. 집주인 세금 체납 확인하는 방법

집주인이 국세나 지방세를 체납하고 있으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 체납 세금이 보증금보다 먼저 배분될 수 있습니다.

  • 계약 전에 집주인에게 국세·지방세 납세증명서를 요청할 수 있습니다. 주택임대차보호법상 임대인은 계약 시 이를 제시해야 합니다.
  • 계약 후에도 보증금이 일정 금액을 넘으면 임대차 시작일 전까지 집주인 동의 없이 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있습니다.

4. 건축물대장과 집주인 신원 확인

  • 건축물대장 : 정부24에서 무료로 발급됩니다. 위반건축물로 표시되어 있지 않은지, 주택 용도가 맞는지 확인하세요. 위반건축물은 전세대출이나 보증보험이 거절될 수 있습니다.
  • 신분 확인 : 등기상 소유자와 계약하는 사람이 같은지 신분증으로 확인합니다. 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 확인하고, 가능하면 집주인과 직접 통화하세요.
  • 입금 계좌 : 보증금은 반드시 등기상 소유자 명의 계좌로 보냅니다.

5. 전세보증보험 가입 가능 여부 미리 확인

전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 돌려주는 상품입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증에서 가입할 수 있습니다.

  • 보증금 규모, 전세가율 등 가입 요건이 있어 모든 집이 가입되는 것은 아닙니다. 계약 전에 보증기관 홈페이지나 상담으로 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요.
  • 집주인이 보증보험 가입에 필요한 협조를 거부한다면 위험 신호로 볼 수 있습니다.
  • 가입 요건은 정책에 따라 자주 바뀌므로 계약 시점의 최신 기준을 확인해야 합니다.

6. 잔금 날 할 일 – 전입신고와 확정일자

잔금을 치르고 이사하는 날, 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. 정부24나 주민센터에서 할 수 있습니다.

  • 대항력 : 집을 인도받고 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 생깁니다.
  • 우선변제권 : 대항력에 확정일자까지 갖추면, 경매 시 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.

대항력이 다음 날 생기기 때문에, 잔금 당일 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하면 그 대출이 먼저가 됩니다. 이를 막기 위해 계약서 특약을 넣어 두는 것이 좋습니다.

7. 전세 계약서에 넣으면 좋은 특약

  • "임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. 위반 시 계약을 해제하고 보증금 전액을 즉시 반환한다."
  • "전세보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다."
  • "임대인의 국세·지방세 체납 사실이 확인되면 계약을 해제할 수 있다."
  • "잔금 전까지 기존 근저당을 말소한다(말소 조건 계약인 경우)."

전세 계약 체크리스트 한눈에 보기

시점확인할 것
계약 전등기부등본(갑구·을구), 전세가율, 건축물대장, 선순위 임차인, 보증보험 가입 가능 여부, 납세증명서
계약 당일등기부등본 재확인, 소유자 신분증 대조, 소유자 명의 계좌, 특약 작성
잔금 당일등기부등본 재확인, 전입신고, 확정일자, 보증보험 가입 신청

자주 묻는 질문

Q. 등기부등본은 언제 확인해야 하나요?

계약하는 날과 잔금을 치르는 날, 최소 두 번 확인하세요. 그 사이에 근저당이나 압류가 새로 생길 수 있습니다.

Q. 전입신고를 하면 바로 보호받나요?

대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생깁니다. 그래서 잔금일에 새 근저당을 설정하지 못하게 하는 특약을 넣는 것이 좋습니다.

Q. 확정일자는 어디서 받나요?

정부24(온라인)나 주민센터에서 받을 수 있고, 전입신고와 함께 처리하면 편리합니다.

Q. 집주인 세금 체납은 어떻게 확인하나요?

계약 전 집주인에게 납세증명서를 요청할 수 있고, 계약 후에는 요건에 따라 집주인 동의 없이 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있습니다.

※ 2026년 9월 기준 일반적인 확인 절차를 정리한 글입니다. 보증보험 가입 요건, 열람 제도 등은 바뀔 수 있으니 계약 전 관계 기관과 공인중개사를 통해 최신 기준을 확인하세요. 법률 자문이 아닙니다.

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