2026 전월세 전환율 계산법 ｜전세를 월세로 바꾸면 얼마? 법정 전환율 5% 기준
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전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이자율입니다. 계약 기간 중이나 갱신할 때 전세를 월세로 바꾸는 경우, 집주인은 법정 전환율을 넘겨 월세를 받을 수 없습니다. 2026년 9월 현재 법정 전환율은 한국은행 기준금리 연 3.00% + 2%p = 연 5%입니다. 계산 공식과 금액별 예시를 정리했습니다.
전월세 전환율 계산 공식
- 전세 → 월세 : 월세 = (기존 전세 보증금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12
- 월세 → 전세 : 늘어나는 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율
- 전환율 구하기 : 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세 보증금 − 월세 보증금) × 100
예를 들어 전세 3억 원을 보증금 1억 원짜리 월세로 바꾸면, 줄어드는 보증금 2억 원에 전환율 5%를 곱한 10,000,000원이 1년치 월세이고, 이를 12로 나눈 약 83만 원이 한 달 월세 상한입니다.
법정 전월세 전환율은 어떻게 정해지나요?
주택임대차보호법은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율의 상한을 ① 연 10%와 ② 한국은행 기준금리 + 연 2%p 중 낮은 비율로 정하고 있습니다. 지금은 ②가 더 낮으므로 기준금리에 따라 전환율이 함께 움직입니다.
| 한국은행 기준금리 | 법정 전환율 |
|---|---|
| 연 2.50% | 연 4.5% |
| 연 2.75% | 연 4.75% |
| 연 3.00% (2026년 8월 27일~) | 연 5.0% |
| 연 3.25% | 연 5.25% |
한국은행은 2026년 7월과 8월 두 차례 기준금리를 올려 연 3.00%가 되었습니다. 기준금리가 바뀌면 법정 전환율도 자동으로 바뀌므로, 계약할 때 한국은행 홈페이지에서 최신 기준금리를 확인하세요.
전세를 월세로 바꿀 때 금액 예시 (전환율 5%)
| 기존 전세 | 새 보증금 | 줄어드는 보증금 | 월세 상한 |
|---|---|---|---|
| 30,000만 원 | 20,000만 원 | 10,000만 원 | 약 42만 원 |
| 30,000만 원 | 10,000만 원 | 20,000만 원 | 약 83만 원 |
| 30,000만 원 | 5,000만 원 | 25,000만 원 | 약 104만 원 |
| 20,000만 원 | 10,000만 원 | 10,000만 원 | 약 42만 원 |
| 20,000만 원 | 5,000만 원 | 15,000만 원 | 약 63만 원 |
| 15,000만 원 | 3,000만 원 | 12,000만 원 | 약 50만 원 |
보증금 1억 원을 월세로 바꿀 때마다 한 달 월세가 약 42만 원씩 늘어난다고 기억하면 빠르게 계산할 수 있습니다.
월세를 전세로 바꿀 때는?
반대로 월세를 줄이고 보증금을 올리는 경우에는 늘어나는 보증금 = 줄어드는 월세 × 12 ÷ 전환율로 계산합니다. 전환율 5%라면 월세 50만 원을 없애는 데 필요한 보증금은 50만 원 × 12 ÷ 0.05 = 1억 2,000만 원입니다. 다만 이 방향은 법정 상한이 적용되지 않아 집주인과 협의로 정합니다.
법정 전환율은 언제 적용되나요?
- 적용되는 경우 : 계약 기간 중에 보증금 일부를 월세로 바꾸거나, 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 바꾸는 경우
- 적용되지 않는 경우 : 처음 맺는 신규 계약은 보증금과 월세를 당사자가 자유롭게 정할 수 있습니다.
- 초과해서 받았다면 : 법정 전환율을 넘는 월세 약정은 넘는 부분이 무효이며, 이미 낸 초과분은 돌려달라고 청구할 수 있습니다.
실제 시장에서 거래되는 전환율은 지역과 주택 유형에 따라 다르고 법정 상한보다 높거나 낮을 수 있습니다. 한국부동산원이 지역별 전월세 전환율 통계를 발표하고 있으니 동네 수준을 비교해 보세요. 한국부동산원과 LH 임대차분쟁조정위원회 홈페이지에서 전월세 전환 계산기도 이용할 수 있습니다.
전세와 월세, 어느 쪽이 유리할까?
간단한 기준은 전세자금대출 금리와 전환율을 비교하는 것입니다.
- 대출 금리 < 전환율 : 대출을 받아 보증금을 올리고 월세를 줄이는 쪽(전세)이 이자 부담이 더 적습니다.
- 대출 금리 > 전환율 : 보증금을 낮추고 월세를 내는 쪽이 비용이 더 적을 수 있습니다.
여기에 보증금을 떼일 위험도 함께 따져야 합니다. 보증금이 클수록 집주인 사정에 따른 위험도 커지므로, 전세를 선택한다면 전세 계약 전 확인사항과 전세보증보험 가입을 꼭 챙기세요.
자주 묻는 질문
Q. 2026년 법정 전월세 전환율은 몇 %인가요?
2026년 9월 기준 한국은행 기준금리 연 3.00%에 2%p를 더한 연 5%입니다(연 10%와 비교해 낮은 비율).
Q. 전세 3억을 보증금 1억 월세로 바꾸면 월세는?
전환율 5% 기준으로 (3억 − 1억) × 5% ÷ 12 = 약 83만 원이 상한입니다.
Q. 신규 계약에도 법정 전환율이 적용되나요?
아닙니다. 신규 계약은 당사자가 자유롭게 정하고, 법정 전환율은 계약 기간 중이나 갱신 시 전세를 월세로 바꿀 때 적용됩니다.
Q. 집주인이 전환율보다 월세를 많이 받으면?
법정 전환율을 넘는 부분은 무효이며, 이미 낸 초과분은 반환을 청구할 수 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회 조정도 이용할 수 있습니다.
※ 주택임대차보호법 시행령과 한국은행 기준금리(2026년 8월 27일 결정, 연 3.00%)를 기준으로 작성했습니다. 기준금리가 바뀌면 법정 전환율도 달라지며, 본 글은 법률 자문이 아닙니다.